中国房地产正在经历考试成绩。这次没用行政控房手段，而是使用货币断裂手段。

从三季度开始，房贷放宽的消息从各地传到，除了银行勤贷，挤迫托公积金现象在一些城市蔓延到。无论是日本房地产瓦解，还是美国次贷危机愈演愈烈，根本原因都是房贷利率下降，房地产金融放宽，造成债务链条瓦解。

我国目前依然实施务实的货币政策，也就是说维持货币增量不一动，对于负债与投资夹住的行业，这不是个好消息，表明实际债务成本上升。央行放宽信贷，靠其他融资渠道填补。

今年前三季度社会融资规模为13.96万亿元，比上年同期减少2.24万亿元。在8月的社会融资总量下降到1.57万亿的新纪录之后，9月社会融资规模回升至1.4万亿元，分别比上月和上年同期增加1784亿元和2413亿元。住户贷款减少3.07万亿元，其中，短期贷款减少1.27万亿元，中长期贷款减少1.80万亿元；如果把大多数中长期贷款视为房贷，那么经过预售等杠杆化手段之后，有多达2万亿的资金转入了房地产市场。个人房贷以及社会融资是房地产的两大货币支柱，一旦支柱弯曲，房地产未来如何难以预料。

情况没那么差劲，断裂货币水分以温水熬青蛙的方式展开，波澜不惊。房贷之后审查，只是审查派发周期缩短到几个月；首套房优惠利率之后不存在，只是优惠门槛提升折扣幅度上调。

据报导，目前在一线城市，个人首套房贷8.5折的贷款优惠利率完全早已沦为历史，市场利率广泛在基准利率的9腰以上，个别银行的首套房贷继续执行基准利率甚至下潜。二套房债的贷款利率都继续执行基准利率下潜10%至20%。

张旭指出，近期北京地区的首套房贷利率批贷的结果来看，8.5腰利率优惠占比从今年4月开始就急剧下降，到今年9月占到之比43.6%，为2012年3月以来的最低水平。只有几家大型银行的首套房贷利率报价保持在9腰，部分银行已下调至9.5腰，甚至是基准利率。9月数据表明，首套房贷批贷的平均值利率为5.8%，大约为基准利率的89腰。

从目前银行的报价估算，今年11、12月银行批贷后的首套房商贷的平均值利率水平将不会超过9.5腰以上。从8.5折到9.5腰，看起来相差不多。

如果房贷基准利率6.55%，以贷款100万20年偿还来计算出来，等额本息的偿还方式下，其月供为7485元，总利息为796447元。如果是需要打8.5腰的话，那么利率变成5.57%，月供为6918元，总利息也适当增加为660433元。

比起基准利率，月可供增加了567元，总利息增加了136014元，下降到9.5腰，则每月减少500元左右。减少的500元，起到是使购房者的心理预期发生变化，让他们挣脱房价下跌预期。

在房贷利率下降的背景下，中国的房地产价格还在下降，步入了历史上含金量最低的十一黄金周。数据表明，黄金周期间40个大中城市住房成交量同比快速增长54%，其中北京同比攀升85%、上海同比快速增长39%；北京新房平均值售价同比下跌21%、上海同比下跌37%。

一些二线城市成交量也十分疯狂。目前房地产货币考试成绩仍未完结，笔者无法辨别此轮房贷膨胀否不会落幕于明年一季度。可以认同的是，如果房贷放宽而房地产价格之后下降，解释中国的房地产有扎实的刚需与投资基础，民间资金量不足以承托目前的房地产价格。如果房地产价格经常出现下跌，则中国的房地产泡沫早已在头顶摇摇欲坠。

谁也不告诉中国民间究竟有多少资金，因此没有人告诉这次货币考试成绩必须多久才能测量出有中国房地产的泡沫底线。到目前为止，此次货币考验得出结论的可行性结论是，这些资金依然把房地产作为最主要的投资配备，而民间资金量之大有可能多达我们的想象。中国房地产有泡沫，程度有可能被高估。

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